牛征 任強(qiáng) （西安普邁項(xiàng)目管理有限公司 710065）
（已在《建設(shè)監(jiān)理》雜志2022.4期上發(fā)表）
摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，建設(shè)單位對工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全的要求逐漸提高。傳統(tǒng)的質(zhì)量管理模式一般采用施工單位自行控制和監(jiān)理單位監(jiān)督控制的模式，現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)專業(yè)的第三方評估單位進(jìn)行管控。第三方評估不僅能夠提高工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全，還能夠提高監(jiān)理工作質(zhì)量和管理水平。結(jié)合幾個(gè)項(xiàng)目分析了在第三方評估模式下的監(jiān)理工作，對在該模式下開展監(jiān)理工作具有一定的參考意義。
關(guān)鍵詞：第三方評估；工程質(zhì)量；監(jiān)理工作
0 引言
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的大型房企聘請了第三方評估單位定期（通常每季度一次）對各區(qū)域項(xiàng)目在實(shí)測實(shí)量、觀感質(zhì)量、防滲漏、防空鼓開裂、樣板管理、材料檢查、監(jiān)理行為、安全文明、重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)、甲方管理行為等方面進(jìn)行全面的檢查、分析、評估。第三方評估對工程質(zhì)量、安全和進(jìn)度全面檢查，指出工程實(shí)體存在的問題、安全隱患和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)以及各單位日常管理的不足，同時(shí)提出各方面改進(jìn)完善的意見和建議并量化打分在區(qū)域及全國排名。第三方評估旨在通過評估檢查，全面提高工程質(zhì)量、降低和消除安全隱患、降低延期交付的風(fēng)險(xiǎn)。
1 第三方評估內(nèi)容
第三方評估機(jī)構(gòu)主要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目的管理要求，制定各施工階段的評估檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)第三方評估體系共分為四個(gè)階段：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)（土建）、裝飾裝修（精裝）和交付評估。地基與基礎(chǔ)階段主要檢查安全文明，土建階段主要檢查實(shí)體質(zhì)量、管理行為、安全文明；裝飾裝修階段主要檢查各分項(xiàng)工程質(zhì)量及安全文明；交付評估階段為品質(zhì)排查及功能使用檢查。本項(xiàng)目評估檢查內(nèi)容，實(shí)體質(zhì)量占比為55%、管理行為占比為35%、安全文明占比為10%（以毛坯項(xiàng)目檢查項(xiàng)占比為例）。
1.1實(shí)體質(zhì)量
實(shí)體質(zhì)量分為實(shí)測實(shí)量和觀感質(zhì)量。實(shí)測實(shí)量占實(shí)體質(zhì)量的70%，在土建評估過程中實(shí)測實(shí)量主要為檢查主體工程、砌體工程、抹灰工程、安裝工程、外立面和公區(qū)裝修等。觀感質(zhì)量占實(shí)體質(zhì)量的30%，分別為混凝土、砌筑、抹灰、安裝、外立面和公區(qū)觀感質(zhì)量。
1.2安全文明
安全文明分為安全生產(chǎn)和文明施工。安全生產(chǎn)占安全文明的70%，分為模板支撐及腳手架、“三寶四口五臨邊”、臨時(shí)用電、大型機(jī)械、施工機(jī)具、基坑及消防防火、方案措施；文明施工占安全文明的30%，分為工完場清、材料堆放、場容場貌、辦公/生活區(qū)。
1.3管理行為
管理行為分為防滲漏管理，空鼓、開裂，樣板管理，材料檢查，監(jiān)理行為。防滲漏管理占管理行為的40%，分別為地下結(jié)構(gòu)、地上工程、屋面工程、資料管理四個(gè)方面。地下結(jié)構(gòu)分為滲漏開裂、止水螺桿、止水鋼板（止水條）、預(yù)埋件、防水質(zhì)量；地上工程分為結(jié)構(gòu)裂縫、外墻防滲漏節(jié)點(diǎn)、外門窗洞口、廚衛(wèi)間、陽臺、公共部位；資料管理分為防滲漏方案、試驗(yàn)與記錄（閉水試驗(yàn)、淋水試驗(yàn)、雨后滲漏檢查）。監(jiān)理行為分為項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員管理、方案的審查及日常管理三大項(xiàng)，占管理行為的35%。人員管理分為人員配備情況、配備監(jiān)理人的能力情況。日常管理分為工序旁站、周質(zhì)量安全檢查、材料驗(yàn)收見證取樣、監(jiān)督功能性試驗(yàn)、對圖紙和變更的管理、實(shí)體實(shí)測實(shí)量。
1.4重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)
重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)分為結(jié)構(gòu)安全、砂漿強(qiáng)度、滲漏、成品保護(hù)、方案管理、安全管理和進(jìn)度管理。針對結(jié)構(gòu)安全、砂漿強(qiáng)度、滲漏、安全管理方面違反檢查標(biāo)準(zhǔn)的將依據(jù)“拉閘”機(jī)制,令其全面停工。重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)亦是第三方評估過程中重中之重，日常工作需作為把控的重點(diǎn)。
2 監(jiān)理行為
2.1 監(jiān)理人員管理
在項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員管理方面，正常情況下應(yīng)該按照合同約定分專業(yè)配備足夠的監(jiān)理人員，只有人員配備到位了才有可能做好監(jiān)理工作。目前由于市場競爭激烈、刻意壓價(jià)低價(jià)中標(biāo)等原因，項(xiàng)目開工后未能按照合同約定人員配備，甚至出現(xiàn)監(jiān)理人員嚴(yán)重不足的問題。在類似情況下，監(jiān)理中的各項(xiàng)工作是無法達(dá)到評估檢查的基本要求，更不可能在評估過程中將監(jiān)理工作做好。本項(xiàng)目監(jiān)理人員按照合同約定配置齊全。
監(jiān)理單位按照合同約定人員配備且必須要持證上崗。在監(jiān)理過程中監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員原則上不得更換，需要更換的必須至少提前7天提出且經(jīng)過建設(shè)單位書面同意后方可更換。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)按照評估要求做好監(jiān)理人員的日常管理工作，做好詳細(xì)的書面記錄。這也是評估過程中對監(jiān)理人員的一項(xiàng)考核。
人員管理方面還包括監(jiān)理人員的能力測試，主要測試對設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場施工、管理制度、現(xiàn)場進(jìn)展情況、實(shí)測考核的熟練掌握程度等內(nèi)容。這就需要監(jiān)理人員在日常監(jiān)理工作中對設(shè)計(jì)圖紙、施工現(xiàn)場進(jìn)展情況、管理制度熟記于心。實(shí)測工具實(shí)操手法考核對大部分監(jiān)理人員來說屬于薄弱項(xiàng)，在日常監(jiān)理工作中監(jiān)理人員實(shí)操比較少甚至自始至終未使用實(shí)測工具實(shí)操過。筆者經(jīng)歷過的評估中該項(xiàng)也是失分最多的。因此，在日常監(jiān)理工作中，總監(jiān)應(yīng)該及時(shí)督促監(jiān)理人員對實(shí)測工具進(jìn)行學(xué)習(xí)使用，要達(dá)到熟練準(zhǔn)確操作的程度。在熟練運(yùn)用實(shí)測工具的同時(shí)，必須熟練準(zhǔn)確對測量工具校對。該項(xiàng)工作在日常工作中是容易忽視的，監(jiān)理人員應(yīng)該加強(qiáng)學(xué)習(xí)。在日常實(shí)測工作開始前先進(jìn)行校尺，養(yǎng)成先校尺再實(shí)測的習(xí)慣，同時(shí)要達(dá)到準(zhǔn)確熟練的程度。
為加強(qiáng)監(jiān)理人員能力測試的力度，總監(jiān)應(yīng)不定期對監(jiān)理人員進(jìn)行內(nèi)部考核，包括設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場施工、管理制度、現(xiàn)場進(jìn)展情況、實(shí)測考核等方面，對未能熟練掌握的監(jiān)理人員要求其加強(qiáng)學(xué)習(xí)。通過不斷的考核，監(jiān)理人員能夠達(dá)到準(zhǔn)確熟練掌握的程度，為評估考核檢查打好基礎(chǔ)。
2.2 方案審核管理
施工方案是指導(dǎo)現(xiàn)場施工的基礎(chǔ)性資料，在整個(gè)過程中應(yīng)該始終保持方案先行的原則。分項(xiàng)工程開始前監(jiān)理應(yīng)對各專項(xiàng)施工方案進(jìn)行詳細(xì)的、全面的審查審核，同時(shí)加強(qiáng)對施工方案的管理力度。
（1）方案未審批完成，不允許開始施工。
（2）方案編制依據(jù)需完整，不允許出現(xiàn)過期規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
（3）方案編制內(nèi)容需齊全完整，禁止直接套用其他項(xiàng)目的方案。
（4）方案內(nèi)容必須具有針對性并結(jié)合本工程特點(diǎn)，切實(shí)能夠指導(dǎo)施工。
（5）方案審批各單位需意見明確、簽章齊全。
（6）超危大工程方案需經(jīng)過專家論證，需明確體現(xiàn)專家論證意見對應(yīng)的修改內(nèi)容。
（7）實(shí)際施工需與方案內(nèi)容一致，禁止隨意改動。如需調(diào)整的必須重新報(bào)審。
（8）各階段各專項(xiàng)施工方案進(jìn)行編號形成方案臺賬，在施工過程中進(jìn)行動態(tài)管理。
2.3 工序旁站管理
在工序旁站管理方面，監(jiān)理應(yīng)根據(jù)審批通過的月施工進(jìn)度計(jì)劃編寫整月的監(jiān)理旁站計(jì)劃。監(jiān)理月旁站計(jì)劃按土建工程、安裝工程、危大工程等內(nèi)容以周為時(shí)間軸進(jìn)行拆分，同時(shí)明確旁站責(zé)任人。經(jīng)總監(jiān)審核后上報(bào)建設(shè)單位項(xiàng)目部審核簽字確認(rèn)。確認(rèn)后，周旁站計(jì)劃分專業(yè)根據(jù)具體實(shí)施時(shí)間組織旁站。
整個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理旁站中，混凝土澆筑旁站頻次最高且次數(shù)最多，各旁站人員除按照規(guī)范要求實(shí)施旁站外，需及時(shí)采用水印相機(jī)將旁站過程關(guān)鍵工作拍照留存。比如在砼澆筑旁站過程中留存6張旁站水印照片，分別為潤管砂漿排出、商品砼坍落度實(shí)測、澆筑過程振搗、同養(yǎng)標(biāo)養(yǎng)試塊制作、混凝土澆筑收面、混凝土養(yǎng)護(hù)。旁站照片附在旁站記錄背面，形成完整的旁站記錄信息。這樣能夠更詳細(xì)、準(zhǔn)確的體現(xiàn)在旁站過程中的監(jiān)理工作。其他需要旁站的工序，在旁站過程中以同樣的方式留存旁站照片與旁站記錄合并留存。采用旁站記錄后附帶水印的旁站照片，不僅能夠準(zhǔn)確的體現(xiàn)當(dāng)時(shí)的旁站工作，同時(shí)能夠有效的避免旁站記錄候補(bǔ)的現(xiàn)象。要做到旁站計(jì)劃、旁站記錄、監(jiān)理日志時(shí)間“三同步”。
2.4 安全、質(zhì)量檢查管理
在質(zhì)量、安全管理中，每周進(jìn)行1次質(zhì)量和安全檢查且每月不少于四次。每次檢查形成書面的檢查記錄，檢查記錄要圖文并茂且必須準(zhǔn)確的反映出存在的問題，同時(shí)問題照片必須采用不可更改的水印相機(jī)拍攝，體現(xiàn)檢查的時(shí)間性。檢查記錄中需對應(yīng)問題照片明確照片中存在的問題違反設(shè)計(jì)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、圖集等相應(yīng)條款，做到問題有依有據(jù)。每周檢查記錄亦需明確整改完成時(shí)間及負(fù)責(zé)對整改結(jié)果跟蹤檢查的責(zé)任人。整改回復(fù)必須做到回復(fù)照片整改前后對應(yīng)，同位置、同角度且照片需帶時(shí)間水印。切實(shí)做到有檢查、有整改、有責(zé)任人、有復(fù)查，整個(gè)過程形成閉環(huán)，將存在的問題切實(shí)有效的整改到位。
2.5 材料驗(yàn)收、見證取樣管理
（1）施工單位根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃上報(bào)材料進(jìn)場計(jì)劃，審批通過后，監(jiān)理制定材料進(jìn)場驗(yàn)收、見證取樣計(jì)劃并報(bào)建設(shè)單位審批。
（2）材料進(jìn)場后施工單位上報(bào)三方聯(lián)合驗(yàn)收單并附帶齊全資料，申請監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收。
（3）材料驗(yàn)收需三方同時(shí)在場，除核查品牌、合格證、質(zhì)量證明文件外，需實(shí)測材料規(guī)格、型號等并留存相關(guān)的驗(yàn)收水印照片，照片必須清晰可見，準(zhǔn)確的反映相應(yīng)信息。
（4）需要取樣復(fù)檢的原材料，監(jiān)理跟蹤見證取樣復(fù)檢并留存見證取樣照片。
（5）三方聯(lián)合驗(yàn)收完成及時(shí)簽署意見，規(guī)整資料并形成完整的材料驗(yàn)收、取樣臺賬。需復(fù)檢的材料在臺賬中明確取樣送檢時(shí)間并附送樣委托單，復(fù)檢報(bào)告形成后及時(shí)補(bǔ)充完善臺賬。
（6）材料進(jìn)場計(jì)劃、驗(yàn)收計(jì)劃、三方聯(lián)合驗(yàn)收、材料進(jìn)場臺賬形成完整閉環(huán)。
2.6 管理上墻
施工總平面圖、項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、材料/設(shè)備品牌、材料驗(yàn)收計(jì)劃、監(jiān)理驗(yàn)收計(jì)劃表、樓棟施工進(jìn)度圖、晴雨表等在辦公室明顯位置張貼，并明確責(zé)任人動態(tài)管理，切實(shí)反映項(xiàng)目施工動態(tài)情況。樓棟施工進(jìn)度圖還可以細(xì)分為混凝土澆筑、砌體、抹灰、地暖澆筑和門窗安裝等。各項(xiàng)動態(tài)資料不僅便于監(jiān)理人員對項(xiàng)目實(shí)際情況的動態(tài)掌握，而且便于建設(shè)單位隨時(shí)查閱相關(guān)信息，更有助于評估人員直觀的了解項(xiàng)目施工動態(tài)。
2.7 實(shí)測實(shí)量管理
不同施工階段，施工單位按照評估要求將各項(xiàng)實(shí)測實(shí)量數(shù)據(jù)完成后及時(shí)上報(bào)監(jiān)理。監(jiān)理人員根據(jù)上報(bào)的各項(xiàng)實(shí)測數(shù)據(jù)及合格率情況，按照30%左右的比例進(jìn)行抽查復(fù)測數(shù)據(jù)真實(shí)情況，形成統(tǒng)一的實(shí)測實(shí)量復(fù)測記錄，并計(jì)算復(fù)測合格率及數(shù)據(jù)偏差原因分析。分析數(shù)據(jù)偏差出現(xiàn)的原因并協(xié)同施工單位制定相應(yīng)的整改措施和改進(jìn)控制措施，對超出允許偏差的，及時(shí)組織整改處理并二次復(fù)測直至達(dá)到滿足要求為止。
2.8 管理動作
（1）總包和分包單位進(jìn)場后依據(jù)建設(shè)單位評估內(nèi)容對項(xiàng)目部管理人員（可以延伸至班組）進(jìn)行全面的宣貫學(xué)習(xí)、考核。
（2）要求施工單位在專項(xiàng)施工方案中增加評估的相關(guān)內(nèi)容，作為質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)之一；要求班組技術(shù)交底嚴(yán)格執(zhí)行評估內(nèi)容，同時(shí)作為自檢的標(biāo)準(zhǔn)之一。
（3）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)每月不少于1次對評估體系內(nèi)容學(xué)習(xí)并組織內(nèi)部考試，對評估內(nèi)容掌握情況查漏補(bǔ)缺。監(jiān)理人員只有對評估體系內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)熟悉掌握、熟記于心，才能在日常的監(jiān)理工作中靈活運(yùn)用。
（4）項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)每周組織質(zhì)量、安全檢查，嚴(yán)格按照評估體系內(nèi)容進(jìn)行檢查，認(rèn)真落實(shí)問題的整改，協(xié)助施工單位對存在問題原因分析，制定改進(jìn)措施。
（5）月末根據(jù)當(dāng)月分部分項(xiàng)工程完成情況，組織各單位進(jìn)行月度模擬評估檢查，嚴(yán)格執(zhí)行評估檢查標(biāo)準(zhǔn)，對各項(xiàng)內(nèi)容檢查并打分。及時(shí)組織召開總結(jié)會議，對不符合要求的、丟分嚴(yán)重的進(jìn)行原因分析，制定下一步的工作計(jì)劃及改進(jìn)措施。正式評估前依據(jù)評估內(nèi)容進(jìn)行模擬評估和打分，自查自糾切實(shí)存在的問題，組織人員及時(shí)整改完善。
3 質(zhì)量控制
第三方評估對工程各個(gè)階段的質(zhì)量起到較大的推動和提升作用，對各個(gè)施工階段的細(xì)化管理起到很好的促進(jìn)作用。在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和投訴中滲漏是比較多的，如車庫滲漏、地下室滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外窗滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏等。如何有效控制滲漏是各單位在過程管控中重要工作之一。筆者所在項(xiàng)目外塑鋼窗滲漏控制，結(jié)合第三方評估相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，達(dá)到了比較理想的效果。措施如下。
（1）塑鋼窗安裝完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，移交總承包單位進(jìn)行底部及兩側(cè)150㎜內(nèi)塞縫（本項(xiàng)目采用干硬性砂漿）。
（2）塞縫前將纏繞的包裝紙去掉，用砂漿將底部和兩側(cè)150㎜內(nèi)塞實(shí)。
（3）移交門窗單位開始進(jìn)行發(fā)泡膠施工，窗框安裝完成后一周內(nèi)完成塞縫和發(fā)泡膠施工。
（4）發(fā)泡膠固化前采用手指或?qū)Ｓ霉ぞ邏浩?，禁止采用刀片切割?/span>
（5）塞縫完成24小時(shí)后開始外窗框塞縫淋水。
監(jiān)理跟蹤見證對外窗框塞縫進(jìn)行淋水，按照一戶一表形成詳細(xì)的淋水記錄，滲漏的位置做好標(biāo)識，整改完成后二次復(fù)淋。經(jīng)過過程的有效控制，共計(jì)9059樘外塑鋼窗，塞縫淋水一次合格率達(dá)到了99.24%，復(fù)淋全部合格。
4 評估獎(jiǎng)懲
為了確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目工程質(zhì)量、工程進(jìn)度及工程安全目標(biāo)，地產(chǎn)企業(yè)針對第三方評估制度制定了一些列的獎(jiǎng)懲管理制度。根據(jù)季度評估成績在集團(tuán)和區(qū)域公司分別排名考核。筆者所在項(xiàng)目開發(fā)商為全國前20強(qiáng)，該房企的第三方評估考核獎(jiǎng)罰分明，尤其是重點(diǎn)突出獎(jiǎng)勵(lì)。在集團(tuán)排名前三的，獎(jiǎng)金額度以10萬元計(jì)，最高可達(dá)30萬元。除此之外，如果在整個(gè)項(xiàng)目過程中連續(xù)排名靠前的還會依據(jù)合同額的相應(yīng)比例進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)并入結(jié)算金額一并支付。區(qū)域公司對在區(qū)域排名前三的，獎(jiǎng)勵(lì)施工單位分別為8萬、5萬、3萬，監(jiān)理單位分別為2萬、1.5萬、1萬元。排名靠后的同樣有嚴(yán)厲的處罰措施，除高額的處罰外，還會取消年度優(yōu)秀供應(yīng)商的參評資格。如果連續(xù)排名靠后，將會限制投標(biāo)。因此，無論是豐厚的獎(jiǎng)金還是嚴(yán)厲的處罰，對施工單位、監(jiān)理單位都十分重要。這就促使各單位在過程中積極、認(rèn)真地對待每季度第三方評估，促使各單位采取切實(shí)可行的措施提高施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全。
5 結(jié)語
第三方評估不僅促進(jìn)了工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全的提升，還提高了施工單位和監(jiān)理單位的精細(xì)化管理水平。對建設(shè)單位來說，第三方評估很大程度的提高了項(xiàng)目的交付率、減少業(yè)主投訴率，同時(shí)對提高建設(shè)單位的質(zhì)量口碑和品牌知名度有積極意義。該模式下對監(jiān)理的工作要求更嚴(yán)、對管理的要求更細(xì)化，有助于提高監(jiān)理的管理水平。應(yīng)該不斷地探索、改進(jìn)和完善監(jiān)理工作，力爭在第三方評估模式下更好地做好監(jiān)理工作，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理，提高整體的監(jiān)理服務(wù)水平。
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